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虚拟产权式商铺，是指开发商将大型商业项目，分割成若干没有物理空间分割的小面积单元进行出售，投资者拥有商铺的产权，但并不独立经营，而以租赁或委托经营的方式交由第三方经营使用，投资者取得收益的房地产开发模式。近年来，由于我国现行法律对虚拟产权式商铺的登记确权问题没有明确的表述，造成产权不明晰而引发诸多纠纷。笔者认为，商铺是对整栋建筑物不动产所有权享有一定比例的份额，各买受人之间是按份共有关系，而不是独立产权的建筑物区分所有关系，商铺的划分方式较符合按份共有法律特征。

首先，由于商铺销售空间没有实质意义的四至之不动产界址，不是物理形态的空间分割模式，商铺投资者的产权只是商铺所有权量的抽象分割，每一买受人仅享有整个商场的相应价值份额，而不是商场分割而成的独立物。其与民法按份共有制度中“应有部分应作抽象理解”的要求相吻合。商铺投资者所享有的权利是商场“份额权”，商铺投资者是名为购房实为认购商城份额的行为。

其次，从合同签订的目的来看，商铺投资人购买商铺的目的是为了获得稳定的租金收益或者“分红”红利。如果签约时就知道自己的铺位可能独立经营，同样价格的位置偏僻的商铺将无人购买，将不可能销售下去，即便购买了商铺位置好的业主也不可能获取利益。开发商销售房屋时，商铺份额的价值相同，其并不按照实际商铺的位置区别价格，所以其并不关心铺位的具体位置。因此，从合同签订的目的上，也反映出商铺物权独立价值“弱化”，更强调利益分配的份额化,与按份共有人要依据其份额享受权利并承担义务要素相吻合。

另外，但凡采用商铺销售模式的商城，都是为了实现商铺的最大商业价值而实行整体统一经营的商城。房屋买卖合同往往对统一经营管理的商业运营模式作出详细规定，合同一般会要求所有商铺必须由管理公司统一管理，而投资人不能私自经营，也不得私自委托别人经营，故而通常投资人对于房屋的具体位置不会作出要求，房屋买卖合同上的位置标识只是开发商“分配”的“虚拟位置”，并不与现场具体位置相对应。统一经营人会按照实际经营需要任意划分商场整体布局结构，而不必考虑各投资人“虚拟位置”的限制。通过契约约束，否认权利人对商铺的支配性，同样体现了按份共有人对共同义务的承担。

综上所述，将商铺物权属性理解为所有权之按份共有是适宜的。


（作者单位：河南省义马市人民法院）
湖南省永州市人民政府办公室


永政办发〔2008〕17号


永州市人民政府办公室关于印发《永州市住房公积金管理办法》的通知

各县区人民政府，各管理区，市直各单位：
　　《永州市住房公积金管理办法》已经市人民政府同意，现予以印发，请认真贯彻执行。



二00八年五月二十三日



永州市住房公积金管理办法

　　第一条　为进一步加强住房公积金管理，维护住房公积金缴存人合法权益，加快城镇住房建设，提高住房保障水平，根据国务院《住房公积金管理条例》和建设部、财政部、中国人民银行《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》（建金管［2005］5号）及湘建房改[2007]80号《关于对永州市人民政府关于调整住房公积金缴存比例和基数的批复》等文件，制定本办法。
　　第二条 市住房公积金管理中心负责全市范围内住房公积金的管理和运作，履行《住房公积金管理条例》第十一条规定的职责。各县区住房公积金管理部是市住房公积金管理中心的派出机构，其人、财、物、事由市住房公积金管理中心统一管理,实行统一的规章制度，进行统一核算。
　　第三条 住房公积金管理实行市住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督的原则。
　　第四条 本市行政区域内的国家机关、国有企业事业（含中央、省驻永单位）、城镇集体企业、城镇私营企业以及其他城镇企业、外商投资企业、民办非企业单位、社会团体（以下统称单位）及其在职职工，均应按月缴存住房公积金。单位及个人缴存的住房公积金属职工个人所有。
　　离休、退休职工和“三资”企业的外方职工不实行住房公积金制度。
　　 第五条　职工缴存住房公积金的月工资基数以职工本人上一年度月平均工资为准，但最高不得超过市统计局公布的上一年度全市职工月平均工资的3倍，超过3倍按3倍计算。
　　单位为全体职工缴存住房公积金的月工资基数，是本单位职工个人缴存的月工资基数之和。
　　第六条　职工和单位住房公积金的缴存比例一致，不得低于职工上一年度月平均工资的5%，最高不超过职工上一年度月平均工资的12%。
　　第七条 职工和单位月住房公积金最高和最低缴存额由市住房公积金管理委员会每年审定一次并向社会公布。
　　第八条 单位为职工缴存的住房公积金，按以下规定列支：
　　（一）全额拨款机关事业单位在财政预算中列支；
　　（二）差额拨款和自收自支事业单位由财政部门核定收支后，在财政预算或费用中列支；
　　（三）企业在成本中列支。
　　第九条　职工缴存的住房公积金由单位财务机构代扣代缴，其中纳入财政工资统发的单位，职工缴存的住房公积金由财政部门代扣代缴。
　　第十条　单位为职工缴存的住房公积金，是单位给职工的住房公积金补贴。属财政预算安排的，由财政部门按月划拨到市住房公积金专户内；属单位缴存列支的，由单位按月汇缴到市住房公积金专户内。
　　市住房公积金管理中心收到缴存的住房公积金后，应督促受托银行及时计入职工个人住房公积金账户。
　　第十一条　单位应当按时、足额缴存住房公积金，不得逾期缴存或者少缴。
　　缴存住房公积金确有困难的单位，经本单位职工代表大会或者工会讨论通过，市住房公积金管理中心审核并报市住房公积金管理委员会批准后，可以降低缴存比例或者缓缴；待单位经济效益好转后，再提高缴存比例或者补缴。
　　第十二条 市住房公积金管理中心和受托银行应向缴存住房公积金的职工发放住房公积金缴存凭证，登记住房公积金的缴存、提取情况，接受职工查询，保证缴存住房公积金的职工权益不受损害。
　　第十三条　单位补缴住房公积金（包括单位自行补缴和人民法院强制补缴）的数额，可根据实际情况采取不同方式确定。单位从未缴存住房公积金的，应当补缴自《住房公积金管理条例》发布之月（1999年4月）起欠缴职工的住房公积金。单位未按照规定的职工范围和标准缴存住房公积金的，应另为职工补缴。单位不提供职工工资情况或者职工对提供的工资情况有异议的，市住房公积金管理中心有权到单位查询并根据当地人事、劳动、统计部门核定的工资进行复核。
　　第十四条 建立住房公积金协管员制度。住房公积金协管员坚持单位推荐、本人自愿，并征得市住房公积金管理中心同意的原则确定，原则上每个单位产生1名，一般由单位财务人员兼任（未设财务机构的由从事财务工作的人员兼任），已建立住房公积金单位的原住房公积金经办人员符合协管员基本条件的，可作为协管员。住房公积金协管员主要负责宣传住房公积金法规、政策和有关业务知识，办理本单位住房公积金缴存登记、职工帐户设立、日常变更业务，每年与市住房公积金管理中心核对帐目，对本单位职工提取住房公积金进行初审，协助本单位职工办理住房公积金贷款并督促借款人按时偿还贷款等工作。
　　第十五条 建立住房公积金年度验审制度。住房公积金年度验审工作重点是检查单位是否建立和足额、按时、全员缴存住房公积金。年度验审办法为单位自检、市住房公积金管理中心复检，并将年度验审情况向社会公布。缴存单位应在每年6月30日前，将上年度职工总数、工资总额和住房公积金缴存人数、缴存比例、缴存基数、缴存总额等情况报市住房公积金管理中心办理年检核对手续。
　　第十六条 单位发生合并、分立、撤销、破产、解散或者改制等情形的，应当为职工补缴以前欠缴（包括未缴或者少缴）的住房公积金。单位合并、分立和改制时无力补缴以前欠缴的，应当明确住房公积金缴存的责任主体，由责任主体及时到住房公积金管理中心办理变理登记或者注销登记。新设立的单位，应按规定及时办理住房公积金缴存手续。
　　第十七条　职工住房公积金存款利息，按中国人民银行的有关规定计算。每年6月30日结息，并自结息之日起自动转存。
　　第十八条　有下列情形之一的，职工可以申请提取本人住房公积金账户内的存款余额：
　　（一）购买、建造、翻建、大修自住住房的；
　　（二）离休、退休的；
　　（三）完全丧失劳动能力，并且与所在单位终止劳动关系的；
　　（四）出境定居的；
　　（五）户口迁出本市行政区域的（限住房公积金未在全国全省联网以前）；
　　（六）偿还购房贷款本息的；
　　（七）市人民政府规定的其他住房消费。
　　第十九条　职工申请提取本人住房公积金，应向市住房公积金管理中心递交申请书和相关合法有效证明，并填写提取审批表。市住房公积金管理中心应在收到申请之日起3日内作出准予或者不准予提取的决定，并通知申请人。准予提取的职工在受托银行取款时，应出具市住房公积金管理中心的审批件、住房公积金缴存凭证和身份证。
　　第二十条　职工离休、退休、出境定居或者调离本市行政区域时，可以一次性提取本人住房公积金账户余额，并注销其住房公积金账户。
在职期间去世的职工，其住房公积金由其合法继承人或者受遗赠人提取。既无继承人又无受遗赠人的，其住房公积金账户内的存款余额纳入住房公积金的增值收益。
　　第二十一条　与用人单位解除劳动关系、自动离职和被辞退、开除的职工，从解除劳动关系、自动离职和被辞退、开除之月起停止缴存住房公积金，存储的住房公积金可以提取并予以销户；停薪留职的职工，其在工资中断期间住房公积金的缴存随之中断，帐户封存不变，住房公积金余额仍保留在职工单位住房公积金户名内，由单位为其办理封存手续；恢复其中断的工资关系时继续按规定缴存住房公积金，原封存帐户予以启封。
　　第二十二条　缴存住房公积金的职工，在购买、建造、翻建、大修自住住房时，凭购房合同、协议或建房手续等证明可以向市住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。市住房公积金管理中心应当自接到贷款申请之日起15日内作出准予贷款或者不准予贷款的决定，并通知申请人；对准予贷款的，由受委托银行办理贷款手续。
　　住房公积金贷款风险，由市住房公积金管理中心承担。
　　第二十三条　凡是申请住房公积金贷款的职工应同时具备下列条件：
　　（一）是住房公积金缴存人，且缴存住房公积金满一年以上，没有停缴记录；
　　（二）具有本市行政区域内居民户口或常住地、主要居住地在本市行政区域内；
　　（三）必须提供房产抵押担保或者其他质押物担保；
　　（四）法规、政策规定的其他条件。
　　第二十四条 市住房公积金管理中心应当按照法规、政策规定制定具体的住房公积金提取、转移、封存和贷款办法，并向社会公布。
　　第二十五条　借款人应诚实、守信，全面履行借款合同，积极还贷。逾期不还款的，市住房公积金管理中心有权依法采取措施予以追回。
　　第二十六条　市住房公积金管理中心应完善贷款管理办法，建立逾期贷款预警机制，做好贷款档案管理，化解贷款风险。
　　第二十七条　市住房公积金管理中心负责编制年度住房公积金贷款计划，送市财政局审核，报市住房公积金管理委员会审批通过后实施。
　　第二十八条　市住房公积金管理中心根据住房公积金年度使用计划，在保证住房公积金提取和贷款额度的前提下，经市住房公积金管理委员会审核批准，可以将住房公积金用于购买一级市场的国债。
　　第二十九条　住房公积金的增值收益，按住房公积金贷款风险准备金、上交财政的住房公积金管理中心管理费用、城市廉租住房补充资金的顺序进行分配，其中贷款风险准备金由市住房公积金管理中心按不低于年度贷款金额的1%或者按不低于当年增值收益的60%提取。
　　第三十条　缴存单位和受托银行主要职责：
　　（一）缴存单位的主要职责：核实缴存住房公积金的人员和工资基数；提供住房公积金汇缴清册、变更清册，填写汇缴书，及时汇缴单位和职工的住房公积金；建立健全单位和职工缴存住房公积金的明细台账。
　　（二）受托银行的主要职责：设立单位和职工缴存住房公积金账户，负责住房公积金存款业务，向职工发放住房公积金存折；按市住房公积金管理委员会批准的住房公积金使用计划和市住房公积金管理中心签订的委托协议发放并协助收回贷款；办理职工提取、转移、封存住房公积金，接受查询；向市住房公积金管理中心交割住房公积金缴存原始凭证和相关资料，提供住房公积金归集、使用等有关信息，定期报送业务统计报表。
　　第三十一条　住房公积金监管部门应当依法加强对住房公积金的行政监督管理。
　　第三十二条　市财政局应对市住房公积金管理中心的下列情况进行监督检查，并对违反财政法规行为依法给予处罚：
　　（一）落实财政财务法规政策情况；
　　（二）年度预算执行和决算编制情况；
　　（三）执行住房公积金缴存基数和缴存比例情况；
　　（四）贷款风险准备金提取、使用及不良资产的处置情况；
　　（五）住房公积金保值增值和购买国债情况；
　　（六）增值收益的分配及其使用情况；
　　（七）法律法规明确监督的其他情况。
　　第三十三条　市审计局对住房公积金缴存、使用、管理及财务收支的真实性、合法性和效益性进行审计监督。
　　第三十四条 中国人民银行永州中心支行、中国银行业监督管理委员会永州监管分局依照有关法律法规对受托银行承办住房公积金金融业务和相关工作进行监督。
　　第三十五条 住房公积金的存贷款等金融业务由市住房公积金管理委员会依照国家规定委托国有商业银行办理，承办银行不得超过两家。
　　第三十六条 对市住房公积金管理中心实行“收支两条线”管理，执行市财政年度预算。住房公积金增值收益应全额上缴市财政专户，其管理费用由市财政按预算拨付。
　　第三十七条 对不为职工办理住房公积金开户缴存登记或者不为职工办理住房公积金账户设立手续的单位，由市住房公积金管理中心责令限期办理；逾期不办理的，依据《住房公积金管理条例》规定处1万元以上5万元以下的罚款。
对单位逾期不缴或者少缴住房公积金的，由市住房公积金管理中心责令限期缴存；逾期仍不缴存的，可以申请人民法院强制执行。
　　第三十八条 任何单位和个人不得挪用住房公积金，违者由有权监管部门追回挪用的住房公积金，没收违法所得，并根据情节轻重对主管人员和直接责任人员给予行政处分。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第三十九条 对不按委托协议和市住房公积金管理委员会批准的住房公积金使用计划办理住房公积金存贷款金融业务的受托银行，按违约处理，情节严重的，取消其资格。
　　第四十条 本办法从发布之日起执行。永政办发[1997]77号《永州市市直单位职工住房公积金制度实施办法》同时废止。