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逐条解读《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 》/武志国

作者:法律资料网 时间:2024-07-10 22:03:30  浏览:9059   来源:法律资料网
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逐条解读《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 》

武志国


最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

(2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过)

法释[2009]8号

中华人民共和国最高人民法院公告

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过,现予公布,自2009年10月1日起施行。

二○○九年五月十五日



为正确审理物业服务纠纷案件,依法保护当事人的合法权益,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定,结合民事审判实践,制定本解释。

第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。
解读:明确了前期物业管理合同对业主有约束力,业主虽然不是前期物业管理合同签署人,但却是当事人,应当遵守前期物业服务合同的约定。
前期物业服务合同的性质的确特殊,值得探讨,是为了业主的权利和义务由开发商和前期物业服务企业签署的合同。
提及“前期物业服务合同”的性质,则不能不提及“物业服务合同”的性质,前期物业服务合同"和"物业服务合同"是两个不同的有名合同,不应被混淆。前者的性质其签署方和约束方的特殊性而区别于后者。
《物业管理条例》曾将“物业管理委托合同”改为“前期物业服务合同”,“委托合同”改为“服务合同”,似乎是对合同的性质界定的一种导向,但首先是对物业企业角色定位的导引。目前物业服务合同的性质有委托合同性质说、完成服务内容性质说、混合性质说、非典型合同说,说法不一。本解释似乎认为物业服务合同是一种委托性质的合同(因其也用“转委托”的说法)。

第二条 符合下列情形之一,业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的,人民法院应予支持:
(一)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同;
(二)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。
前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。
解读:现实中前期物业服务企业基本上是开发商控制,因此前期物业服务合同难免出现利益冲突的条款。解释为了规范物业服务企业的行为,规定了物业合同等相关合同或条款(包括前期物业服务合同)的几种无效情形:(1)为了防止物业服务市场混乱,《物业管理条例》第四十条规定“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。”《解释》规定物业服务企业转委托无效。现实中有物业服务转包和分包的情形,如果属于转包情形容易发生类似建筑市场转包的不良后果。“将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人”包括一并委托给专业性的服务企业或非专业性的物业服务企业,也包括肢解转委托或转包的情形也应属无效范畴。(2)免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款无效(即便给与了提示和说明)。此条款的法律依据:《合同法》第四十条规定“具有《合同法》第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。”
此等确认之诉业主委员会可以提出,业主也可提出,两者均可作为原告。

第三条 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则,应当认定为物业服务合同的组成部分。
解读:此条容易理解,物业服务企业的义务依据包括:1)法律法规;2)行业规范;3)合同约定;4)公开的服务承诺和服务细则。
不属于物业服务企业的服务项目,物业服务企业务必在物业服务合同列为明示条款,但这也不能超越《合同法》第五十三条的免除责任无效:(1)造成对方人身伤害的;(2)因故意或者重大过失造成对方财产损失的。
同时注意,并非是发生此种情形只能业主委员会出面起诉,业主具备诉讼主体地位,业主可以自行起诉。
此等违约赔偿之诉业主委员会可以提出,业主也可提出,两者均可作为原告。

第四条 业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约,实施妨害物业服务与管理的行为,物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的,人民法院应予支持。
解读:业主的违规(违反法律法规和管理规约)或违约处理。物业服务企业可以视情况作为原告起诉业主。 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约应当尊重社会公德,不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。(《物业管理条例》第十七条)
建设单位应当在销售物业之前,制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约,不得侵害物业买受人的合法权益。 建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示,并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。(《物业管理条例》第二十二条、第二十三条) 
第五条 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定,擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费,业主以违规收费为由提出抗辩的,人民法院应予支持。
业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的,人民法院应予支持。
解读:《物业服务条例》第四十一条、第四十四条规定:物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方约定。
《物业服务收费管理办法》第六条、第七条规定:物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。物业服务收费实行政府指导价的,有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素,制定相应的基准价及其浮动幅度,并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费,由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。物业管理企业物业管服务收费还应当符合国家发展改革委、建设部《物业服务定价成本监审办法(试行)》(发改价格〔2007〕2285号)、关于印发《物业服务收费明码标价规定》的通知 (发改价检[2004]1428号)等文件、
物业服务企业应注意按上述规定收费,应避免:1)擅自扩大收费范围;2)擅自提高收费标准;3)重复收费。第1)、2)项针对施行政府指导价的物业服务收费,第3)同时针对实行政府指导价和市场调节价。
当然,此条规定并非说物业服务企业就不能扩大收费范围或者提高收费标准,而是应当符合物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定。
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国家外汇管理局关于改进海关特殊监管区域经常项目外汇管理有关问题的通知

国家外汇管理局


国家外汇管理局关于改进海关特殊监管区域经常项目外汇管理有关问题的通知



国家外汇管理局各省、自治区、直辖市分局、外汇管理部,深圳、大连、青岛、厦门、宁波市分局:

为完善海关特殊监管区域经常项目外汇收支管理,支持外贸升级转型,促进外贸稳定增长,根据《海关特殊监管区域外汇管理办法》(汇发[2013]15号),国家外汇管理局决定自2013年6月1日起,进一步改进海关特殊监管区域经常项目外汇管理。现就有关问题通知如下:

一、海关特殊监管区域机构(以下简称区内机构)无须办理《保税监管区域外汇登记证》(以下简称《登记证》)及进行《登记证》年检。已核发的《登记证》不再使用。

新设区内机构办理货物贸易外汇收支、购结汇前,应按照《货物贸易外汇管理指引》及其实施细则(汇发[2012]38号文印发,以下简称货物贸易法规),到所在地国家外汇管理局分支局(以下简称外汇局)办理“贸易外汇收支企业名录”(以下简称名录)登记手续。已办理《登记证》的区内机构,按照货物贸易法规规定签署《货物贸易外汇收支业务办理确认书》后自动列入名录。

金融机构不得为不在名录的区内机构直接办理货物贸易外汇收支业务。金融机构应当通过“货物贸易外汇监测系统”查询确认该区内机构为“特殊监管区域内企业”后,按规定为其办理相关外汇收支业务。

二、区内机构可将具有真实、合法交易背景的出口收入存放境外。区内机构将出口收入存放境外应当具备的资格条件、开户登记、存放规模、期限以及调回要求等应按货物贸易法规办理。其他经常项目外汇收入存放境外应按服务贸易外汇管理法规办理。

三、简化区内机构货物贸易付汇管理。区内机构办理货物贸易付汇,参照货物贸易法规提供相应有效凭证和商业单据,无须提供《登记证》,可以在所在地以外的省、市办理异地付汇业务。货物贸易法规规定需提供进出口货物报关单的,保税项下货物贸易可以以进出境货物备案清单替代。金融机构无需办理进境货物备案清单或进口货物报关单电子底账核注、结案等手续。

区内机构办理货物贸易外汇支付手续时,如提供的正本进口货物报关单或进境货物备案清单上的经营单位为其他机构,须提供付汇人与经营单位不一致原因的书面说明及可证实交易真实性及该不一致情况的商业凭证及相关海关监管单证,并留存相关单证备查。金融机构按规定进行合理审查。

四、区内机构可以根据其真实合法的进口付汇需求提前购汇存入其经常项目外汇账户。提前购汇及实际对外支付须在同一家金融机构办理,因合同变更等原因导致区内机构提前购汇后未能对外支付的,区内机构可自主决定结汇或保留在其经常项目外汇账户中。

五、简化区内机构货物贸易结汇管理。区内机构按货物贸易法规凭相关单证在金融机构办理货物贸易收入结汇,金融机构按规定进行合理审查。

六、简化区内机构服务贸易外汇管理。区内机构办理单笔等值5万美元(含)以下的服务贸易外汇收支,金融机构原则上可不审核交易单证,但对于资金性质不明确的外汇收支业务,金融机构可要求区内机构和个人提交交易单证进行合理审查。区内机构办理单笔等值5万美元以上的服务贸易外汇收支,由金融机构按照服务贸易外汇管理法规规定直接审核交易单证后办理。按规定应提交税务凭证的,从其规定。

七、外汇局按照货物贸易法规对区内机构货物贸易外汇收支进行非现场监测,对异常或可疑情况进行现场核查或现场检查,并根据核查和检查结果进行分类管理。

各分局、外汇管理部(以下简称各分局)应参照货物贸易法规制定本地区海关特殊监管区域货物贸易外汇管理风险防范操作性规定(要求见附件)。天津、上海、江苏、广东、重庆、浙江、深圳、青岛、宁波等九省、市分局、外汇管理部应于2013年5月28日前将本地区风险防范操作性规定报总局备案。各分局应积极与地方相关部门沟通协调,取得用于监管需要的海关特殊监管区域货物流数据。

各分局应将通知正文及时转发辖内中心支局(支局)、中资外汇指定银行(含总行)、地方性商业银行、外资银行。执行过程中如遇问题,请及时向国家外汇管理局经常项目管理司反馈。



附件:略




国家外汇管理局

2013年5月22日



关于印发宁波市知名商标认定和保护办法的通知

浙江省宁波市人民政府


关于印发宁波市知名商标认定和保护办法的通知

甬政发〔2010〕22号


各县(市)区人民政府,市政府各部门、各直属单位:
  《宁波市知名商标认定和保护办法》已经市政府同意,现印发给你们,请认真遵照执行。


                二○一○年三月一日


宁波市知名商标认定和保护办法

  第一章 总则

  第一条 为全面实施商标战略,推进品牌建设,规范宁波市知名商标的认定工作,有效保护宁波市知名商标所有人和消费者的合法权益,促进我市经济发展,根据《中华人民共和国商标法》、《驰名商标认定和保护规定》、《浙江省著名商标认定和保护条例》等规定,结合宁波实际,制定本办法。
  第二条 本办法所称知名商标是本市在市场上享有较高声誉并为相关公众所熟知的注册商标。
  第三条 宁波市工商行政管理局主管宁波市知名商标的认定和保护工作。市劳动保障局、市安监局、市质监局、市食品药品监管局、市环保局等部门和消费者协会、商标行业协会等机构应当在各自职责范围内,协助和配合工商行政管理部门做好宁波市知名商标认定和保护工作。
  第四条 宁波市知名商标的认定应遵循自愿、公正、公平、公开、科学的原则。

  第二章 认定

  第五条 申请认定宁波市知名商标应符合下列条件:
  (一)申请人为在本市依法成立的企业、事业单位、社会团体、个体工商户、自然人等注册商标所有人;
  (二)商标自核准注册之日起实际使用期限已满2年;
  (三)商标所指商品在同类同档商品中质量优良、稳定,售后服务优良,具有较高市场声誉;
  (四)商标所指商品的产量、销售额、利润、市场占有率等主要经济指标在本市同行业中领先;
  (五)商标在相关公众中具有较高的认知程度;
  (六)商标所有人有严格的商标使用、管理、保护制度和措施。
  第六条 宁波市知名商标认定的具体标准和工作程序由宁波市工商行政管理局会同有关部门另行制定。
  第七条 商标所有人认为自己的注册商标符合本办法第五条规定的,可向所在地县(市)区工商行政管理部门提出申请,并提供自申请之日起前2年的有关证明材料。
  第八条 县(市)区工商行政管理部门应当在受理宁波市知名商标认定申请之日起30日内进行初审,在征询有关部门意见后,认为符合申请认定条件的,签署意见后向宁波市工商行政管理局推荐。
  第九条 宁波市工商行政管理局收到各县(市)区工商行政管理部门推荐的宁波市知名商标认定申请后2个月内,对申请材料进行调查、核实,并征询市有关部门意见。符合条件的,予以认定;不符合条件的,退回申请材料并书面说明理由。有下列情况的不予认定:
  (一)申请人弄虚作假的;
  (二)申请人的注册商标被他人以“注册不当”向国家工商行政管理总局商标局或商标评审委员会请求撤销,正在审理的;
 (三)违反认定程序的。
  第十条 宁波市工商行政管理局对符合宁波市知名商标认定条件的,予以认定并在《宁波日报》和政府门户网站上公告。
  第十一条 宁波市知名商标有效期3年,自公告之日起计算。有效期满前2个月或因特殊原因在有效期满后2个月内,宁波市知名商标所有人可以申请延续;符合条件的,由宁波市工商行政管理局在征询有关部门意见后按本办法规定重新认定,每次延续有效期为3年。

  第三章 保护和管理

  第十二条 宁波市知名商标所有人可以在其注册商标核定使用的商品及其包装、装潢、说明书、广告上使用“宁波市知名商标”字样、标志。
  第十三条 宁波市知名商标所有人变更注册人名义、地址或其他注册事项的,应当在变更登记之日起30日内将变更事项报宁波市工商行政管理局备案。
  第十四条 宁波市知名商标所有人依法许可他人使用其商标,除按规定报国家工商行政管理总局商标局备案外,还应报宁波市工商行政管理局备案。被许可人在确保产品质量前提下,可以使用“宁波市知名商标”字样、标志。
  第十五条 宁波市知名商标所有人依法转让宁波市知名商标的,其宁波市知名商标资格,应按本办法规定重新认定。
  第十六条 宁波市知名商标认定后,他人以宁波市知名商标相同或近似的文字作为企业名称或字号使用,并可能引起公众误认的,工商行政管理部门不予核准登记。
 第十七条 他人以宁波市知名商标相同或者近似的文字、图形在同一种或者类似商品上作为商品名称、装潢使用的,宁波市知名商标所有人可以请求工商行政管理部门予以查处。
  第十八条 他人以宁波市知名商标相同或者近似的文字、图形,在非同类、非同种商品上作为商品名称、装潢使用或者作为未注册商标使用,暗示该商品与宁波市知名商标所指商品有某种联系的,宁波市知名商标所有人可以请求工商行政管理部门予以处理。对侵犯知名商标专用权的行为,工商行政管理部门应及时予以查处。
  第十九条 判定本办法第十六条、第十七条、第十八条所述行为是否可能对知名商标所有人权益构成损害时,应当考虑该商标的独创性以及知名度。
 第二十条 有下列情况之一的,由宁波市工商行政管理局撤销宁波市知名商标资格,并予以公告。
  (一)在推荐、评审和认定宁波市知名商标过程中,弄虚作假,徇私舞弊的;
  (二)宁波市知名商标资格未按本办法第十一、十五条规定重新认定的;
  (三)宁波市知名商标已不符合本办法规定条件的;
  (四)宁波市知名商标所有人超越认定的商品范围使用“宁波市知名商标”字样、标志,经工商行政管理部门责令限期改正后仍不改正的;
  (五)宁波市知名商标所有人有其他违反商标等相关法律法规行为的。
  第二十一条 推荐评审宁波市知名商标不得收取评审费,公告费由申请人按实支付。

  第四章 附则

  第二十二条 本办法中有关商品商标的规定适用于服务商标。
  第二十三条 违反本《办法》规定,由县级以上工商行政管理部门依照相关法律、法规、规章的规定予以处理。
  第二十四条 本办法由宁波市工商行政管理局负责解释。
  第二十五条 本办法自公布之日起施行。