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张某与王某等侵犯商业秘密纠纷上诉案/唐青林

作者:法律资料网 时间:2024-07-22 08:38:11  浏览:8559   来源:法律资料网
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张某与王某等侵犯商业秘密纠纷上诉案

唐青林


一、案件来源
北京市朝阳区人民法院(2006)朝民初字第14500号、北京市第二中级人民法院(2007)二中民终字第02155号民事判决书。

二、案件要旨
《反不正当竞争法》及其相关司法解释,均对行为人侵害权利人的商业秘密的不正当竞争行为作出了规定。如果行为人实施了侵害商业秘密的不正当竞争行为,给商业秘密权利人造成了损失,权利人可依约定或按照《反不正当竞争法》及其相关法律、司法解释等,以向仲裁机构提起仲裁、向工商行政管理机关申请查处侵权行为,或直接向人民法院提起诉讼的方式追究侵权人的法律责任,维护自己的合法权益。

三、基本案情
1998年4月,张某与案外人孙某、楚某、钱某共同创意、策划完成了《中华女子乐坊创意策划文案》(以下简称《策划文案》),该文案由前言、组织机构、形象定位、演出计划、演出活动范围等部分组成。
其后,张某在《策划文案》的基础上创作完成了《北京中华女子乐坊文化发展有限公司整合报告》(以下简称《整合报告》)。该整合报告包括公司名称、经营范围、公司各部门工作与任务等7大部分。其中公司各部门工作与任务部分又包括中华女子乐坊形象定位、乐队编制、招生管理办法及工作任务和发展方向(5项任务);音像事业发展部工作任务(10项任务);形象设计中心工作任务;中华乐坊艺术学校管理办法发展方向等7小部分。中华乐坊艺术学校管理办法发展方向没有具体内容。
在1998年至1999年间,张某与被告王某相识,张某曾向王某介绍其关于成立“中华女子乐坊”乐队演奏民乐的创意。张某希望王某投资,双方进行合作。对此,张某认可曾将《整合报告》和《策划文案》交给王某。
2001年5月,王某与案外人孙某为世纪星碟公司创作完成了《“女子十二乐坊”项目实施计划》(以下简称《实施计划》),世纪星碟公司和王某提供的《实施计划》包括:“女子十二乐坊”乐队名称、图文标识与释义及品牌的保护;演出范围、对象及发展动向;相关签约条款、待遇及工作薪金详细条款;艺术指导及乐团训练事宜条款等6部分。2001年6月,世纪星碟公司成立后,随即建立了“女子十二乐坊”乐队,演奏新民乐,产生一定社会影响。
2004年,原告张某认为王某以合作为名,采取不正当的手段骗取了其商业秘密《整合报告》,并在世纪星碟公司的女子十二乐坊中披露、实施、使用,侵犯其商业秘密。故诉至朝阳区人民法院请求判令王某和世纪星碟公司停止侵权行为、赔偿经济损失998元及精神损失1元、在国家级报纸及电视媒体上向其公开赔礼道歉。庭审中,张某主张其要求保护的商业秘密为《整合报告》的全部内容。
被告王某和世纪星碟公司则共同辩称:张某主张王某1999年拿走了《整合报告》,但张某直到2004年才起诉,已经超过诉讼时效;张某主张作为商业秘密的《整合报告》只是实施《策划文案》的计划,而《策划文案》的作者并不是张某;张某对《整合报告》和《策划文案》也没有采取任何保密措施,且《整合报告》中所称的“民乐”、“女子乐坊”等均属于公知范围,不属于商业秘密;另外,张某没有证据证明其主张的侵权行为,也无直接证据证明将《整合报告》交给了王某。即使认定王某接触了《整合报告》,也是张某与其计划合作而介绍的,王某没有采取不正当的手段。综上,张某指控侵犯其商业秘密的证据不足,请求法院驳回其诉讼请求。
法院查明,2004年7月,张某曾以王某、世纪星碟公司侵犯其著作权及商业秘密为由向朝阳区人民法院提起诉讼。但在诉讼中,张某放弃了侵犯商业秘密的诉讼请求,故法院仅对张某主张王某、世纪星碟公司侵犯其《整合报告》的著作权纠纷进行了审理,该案最终判决驳回了张某的诉讼请求。在该案中,王某和世纪星碟公司向法庭提交了《实施计划》,张某在此之前未见过该文件。《实施计划》的表现形式和内容与张某的《整合报告》一致。但经对比,二者基本内容及各部分内容均不相同,仅存在“女子”、“乐坊”个别相同的文字及反映了均要成立女子乐团演奏民乐的演出模式。
另查明,2004年3月第27期《中演月讯》杂志上刊载了介绍“女子十二乐坊”乐队的文章,该文章没有王某和世纪星碟公司的署名。
另,1991年采风乐坊在台湾成立,为四女二男组合,以胡琴、琵琶、扬琴、笛子、古筝、阮六种乐器演奏台湾地区民乐,在台湾及世界各地进行了大量演出。

四、法院审理
朝阳区人民法院认为:虽然王某及星碟公司组织成立“女子十二乐坊”乐队是在2001年,但张某在2004年看到《中演月讯》上的涉案文章并于同年(即曾以侵犯商业秘密为由)起诉,而《实施计划》是在2004年的案件审理过程中才见到,在王某和世纪星碟公司并未举证证明张某知道或者应当知道以上材料反映的事实的时间早于2004年的情况下,对于其提出的张某主张权利的时间已经超过诉讼时效的答辩理由,不应予以采纳。因张某主张《整合报告》构成商业秘密,而非《策划文案》,虽然《策划文案》上署名不只张某一个人,但《整合报告》上没有其他人署名,且《策划文案》和《整合报告》内容并不相同,因此,张某可以单独就《整合报告》主张权利。
本案中,张某主张将《整合报告》交给了王某,但并未与王某签订任何保密协议,且不能证明交给王某的《整合报告》上有“机密”字样。现张某仅凭提交法庭的《整合报告》封面上有“机密”字样而主张其采取了保密措施,证据不足,故对其主张《整合报告》构成商业秘密,法院不予支持。
综上,张某主张王某和世纪星碟公司侵犯其商业秘密,缺乏事实和法律依据。法院判决驳回张某的诉讼请求。
张某不服原审判决,向北京市第二中级人民法院提起上诉,请求法院撤销原判、支持其原审诉讼请求。其上诉理由为:上诉人在原审已提供多份证据证明其对《整合报告》采取了保密措施,且交给王某的《整合报告》上载有“机密”字样,原审法院错误认定上诉人采取保密措施的证据不足,进而未认定《整合报告》构成商业秘密;原审判决认定事实不清,《实施计划》和《整合报告》的内容相同,两被上诉人的行为构成侵权。
被上诉人王某、世纪星碟公司同意原审判决并辩称:上诉人没有证据证明其对《整合报告》采取了保密措施,且也无证据证明将带有“机密”字样的《整合报告》交付给了王某;前一案的生效判决已经认定《实施计划》与《整合报告》的内容不相同。因此,请求法院驳回上诉人的请求。
在本案二审审理期间,双方当事人均未提交新证据。上诉人张某主张《实施计划》和《整合报告》二者的篇章结构、选择编排、文字表达均相同,此外对原审法院查明的其他事实无异议。两被上诉人对原审法院查明的事实无异议。经法院比对,《实施计划》和《整合报告》中虽然均存在“女子”、“乐坊”等文字,且均描述了成立女子乐团演奏民乐的演出模式,但二者的具体内容及表达形式并不相同。据此,法院对原审法院查明的相关事实予以确认。
北京市二中院经审理后认为,本案双方当事人争议的焦点问题是上诉人张某是否对《整合报告》采取了相应的保密措施,《整合报告》是否构成商业秘密;《实施计划》是否与《整合报告》内容相同,两被上诉人的涉案行为是否侵犯了上诉人张某主张的商业秘密。
第一,上诉人张某是否对《整合报告》采取了相应的保密措施,《整合报告》是否构成商业秘密问题。
根据相关法律规定,商业秘密是指不为公众所知悉、能为权利人带来经济利益、具有实用性并经权利人采取保密措施的技术信息和经营信息。本案上诉人张某虽主张其对《整合报告》采取了相关保密措施,但未能充分举证证明。张某虽主张曾将《整合报告》交付王某,但并未与王某就此签订保密协议。而且根据本案现有证据,亦不能证明上诉人张某将带有“机密”字样的《整合报告》交付给了王某。综合上述事实,法院认定上诉人张某关于《整合报告》构成商业秘密的上诉主张,依据不足,不予支持。
第二,关于《实施计划》是否与《整合报告》内容相同,两被上诉人的涉案行为是否侵犯了上诉人张某主张的商业秘密问题。
虽然上诉人张某主张《实施计划》与《整合报告》内容相同,但根据查明的事实,二者仅在个别文字及演出模式的描述方面存在共同之处,而具体内容及表达形式并不相同,因此上诉人的上述主张缺乏事实和法律依据,法院不予支持。鉴于《整合报告》并不构成商业秘密,对于上诉人关于两被上诉人侵犯了其商业秘密并要求其承担相应法律责任的上诉主张,法院亦不予支持。
综上所述,北京市二中院作出了驳回上诉,维持原判的二审判决。

五、律师点评
本案中,张某主张其《整合报告》构成商业秘密,王某和世纪星碟公司的《实施计划》与其商业秘密内容相同,侵犯其商业秘密,行为构成了不正当竞争。但法院最后却以张某的《整合报告》不构成商业秘密,二被告未侵犯其商业秘密,不构成不正当竞争行为判决张某败诉。那么,《反不正当竞争法》对侵犯商业秘密的行为作了那些规定,商业秘密权利人又该如何利用《反不正当竞争法》及相关法律法规来保护自己的商业秘密呢?
《反不正当竞争法》第十条:“经营者不得采用下列手段侵犯商业秘密:(一)以盗窃、利诱、胁迫或者其他不正当手段获取权利人的商业秘密:(二)披露、使用或者允许他人使用以前项手段获取的权利人的商业秘密;(三)违反约定或者违反权利人有关保守商业秘密的要求,披露、使用或者允许他人使用其所掌握的商业秘密。第三人明知或者应知前款所列违法行为,获取、使用或者披露他人的商业秘密,视为侵犯商业秘密。本条所称的商业秘密,是指不为公众所知悉、能为权利人带来经济利益、具有实用性并经权利人采取保密措施的技术信息和经营信息。”
第二十条:“经营者违反本法规定,给被侵害的经营者造成损害的,应当承担损害赔偿责任,被侵害的经营者的损失难以计算的,赔偿额为侵权人在侵权期间因侵权所获得的利润;并应当承担被侵害的经营者因调查该经营者侵害其合法权益的不正当竞争行为所支付的合理费用。被侵害的经营者的合法权益受到不正当竞争行为损害,可以向人民法院提起诉讼。”
第二十五条:“违反本法第十条规定侵犯商业秘密的,监督检查部门应当责令停止违法行为,可以根据情节处以一万元以上二十万元以下的罚款。”
2007年最高人民法院《关于审理不正当竞争民事案件应用法律若干问题的解释》更是从第九条至第十七条都规定了侵犯商业秘密的不正当竞争行为的有关内容。
第九条:“有关信息不为其所属领域的相关人员普遍知悉和容易获得,应当认定为反不正当竞争法第十条第三款规定的‘不为公众所知悉’。具有下列情形之一的,可以认定有关信息不构成不为公众所知悉:(一)该信息为其所属技术或者经济领域的人的一般常识或者行业惯例; (二)该信息仅涉及产品的尺寸、结构、材料、部件的简单组合等内容,进入市场后相关公众通过观察产品即可直接获得;(三)该信息已经在公开出版物或者其他媒体上公开披露;(四)该信息已通过公开的报告会、展览等方式公开;(五)该信息从其他公开渠道可以获;(六)该信息无需付出一定的代价而容易获得。”
第十条:“有关信息具有现实的或者潜在的商业价值,能为权利人带来竞争优势的,应当认定为反不正当竞争法第十条第三款规定的‘能为权利人带来经济利益、具有实用性’。”
第十一条:“权利人为防止信息泄漏所采取的与其商业价值等具体情况相适应的合理保护措施,应当认定为反不正当竞争法第十条第三款规定的‘保密措施’。人民法院应当根据所涉信息载体的特性、权利人保密的意愿、保密措施的可识别程度、他人通过正当方式获得的难易程度等因素,认定权利人是否采取了保密措施。具有下列情形之一,在正常情况下足以防止涉密信息泄漏的,应当认定权利人采取了保密措施:(一)限定涉密信息的知悉范围,只对必须知悉的相关人员告知其内容;(二)对于涉密信息载体采取加锁等防范措施;(三)在涉密信息的载体上标有保密标志;(四)对于涉密信息采用密码或者代码等;(五)签订保密协议;(六)对于涉密的机器、厂房、车间等场所限制来访者或者提出保密要求;(七)确保信息秘密的其他合理措施。”
第十二条:“通过自行开发研制或者反向工程等方式获得的商业秘密,不认定为反不正当竞争法第十条第(一)、(二)项规定的侵犯商业秘密行为。前款所称‘反向工程’,是指通过技术手段对从公开渠道取得的产品进行拆卸、测绘、分析等而获得该产品的有关技术信息。当事人以不正当手段知悉了他人的商业秘密之后,又以反向工程为由主张获取行为合法的,不予支持。”
第十三条:“商业秘密中的客户名单,一般是指客户的名称、地址、联系方式以及交易的习惯、意向、内容等构成的区别于相关公知信息的特殊客户信息,包括汇集众多客户的客户名册,以及保持长期稳定交易关系的特定客户。客户基于对职工个人的信赖而与职工所在单位进行市场交易,该职工离职后,能够证明客户自愿选择与自己或者其新单位进行市场交易的,应当认定没有采用不正当手段,但职工与原单位另有约定的除外。”
第十四条:“当事人指称他人侵犯其商业秘密的,应当对其拥有的商业秘密符合法定条件、对方当事人的信息与其商业秘密相同或者实质相同以及对方当事人采取不正当手段的事实负举证责任。其中,商业秘密符合法定条件的证据,包括商业秘密的载体、具体内容、商业价值和对该项商业秘密所采取的具体保密措施等。”
第十五条:“对于侵犯商业秘密行为,商业秘密独占使用许可合同的被许可人提起诉讼的,人民法院应当依法受理。排他使用许可合同的被许可人和权利人共同提起诉讼,或者在权利人不起诉的情况下,自行提起诉讼,人民法院应当依法受理。普通使用许可合同的被许可人和权利人共同提起诉讼,或者经权利人书面授权,单独提起诉讼的,人民法院应当依法受理。”
第十六条:“人民法院对于侵犯商业秘密行为判决停止侵害的民事责任时,停止侵害的时间一般持续到该项商业秘密已为公众知悉时为止。依据前款规定判决停止侵害的时间如果明显不合理的,可以在依法保护权利人该项商业秘密竞争优势的情况下,判决侵权人在一定期限或者范围内停止使用该项商业秘密。”
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哈尔滨市城市基础设施工程规划管理办法

黑龙江省哈尔滨市人民政府


哈尔滨市城市基础设施工程规划管理办法

哈尔滨市人民政府令
第79号


  《哈尔滨市城市基础设施工程规划管理办法》,已经2002年1月22日市人民政府第95次常务会议通过,现予发布,自2002年3月1日起施行。

                        
代市长 石忠信 
                       
二○○二年二月一日  








  第一章 总  则
  第一条  为加强城市基础设施工程规划管理,规范城市基础设施工程建设行为,促进城市发展,根据《中华人民共和国城市规划法》、《哈尔滨市城市规划管理条例》和有关法律、法规,结合本市实际,制定本办法。
  第二条  本办法适用于本市城市规划区内基础设施工程规划管理。
  第三条  本办法所称基础设施工程包括:城市管线设施工程、城市交通和对外交通设施工程、城市园林绿化和环境卫生设施工程、城市防灾设施工程。
  第四条  城市基础设施工程规划管理,坚持统一规划、配套建设、协调发展的原则。
  第五条  本办法由市城市规划行政主管部门(以下简称市规划部门)负责组织实施。
  市计划、建设、城市管理、交通、公安交通、环保、人防、水务等有关部门,应当按照各自职责协同市规划部门做好城市基础设施工程规划管理工作。
  第六条  任何建设单位,应当服从城市基础设施工程的统一规划,承担保护城市基础设施的义务;任何单位和个人有权检举和控告违反城市基础设施工程规划的行为。
  第七条  城市基础设施工程规划审批程序,按照《哈尔滨市城市规划管理条例》的有关规定执行。
  
  第二章 城市基础设施工程规划编制
  第八条  编制城市基础设施工程规划,应当遵守下列原则:
  (一)符合城市总体规划;
  (二)兼顾近期、中远期发展;
  (三)保护和改善城市生态环境,防止污染和其它公害;
  (四)预留和保护好城市基础设施建设用地,坚持合理、节约用地;
  (五)符合国家和地方有关专业技术规范要求。
  第九条  城市基础设施工程规划分为专项规划和详细规划。
  城市基础设施工程专项规划内容包括:发展目标和发展规模、主要建设标准和定额指标、基础设施用地布局、服务功能、工程管线走向等。城市基础设施工程详细规划,应当对近期城市基础设施建设项目做出具体安排,包括用地范围、工程规模、工程性质、工程建设顺序、投资额度等。
  第十条  编制城市新区的规划方案,应当做出城市基础设施工程配置的可行性研究报告,对各项防灾能力做出评估。城市旧城区的开发改造,应当做出基础设施工程配给能力的鉴定。新区开发和旧城区成片改造项目,应当做出竖向设计和管线综合规划。竖向设计应当根据城市用地的控制高程、沿线地形、地物、地质和水文条件,与防洪排涝规划相协调,与道路的平面规划同步进行,并满足城市景观的要求。
  第十一条  城市基础设施工程专项规划和详细规划由市规划部门组织编制。城市基础设施工程专项规划和详细规划应当按照规定权限审批。
  
  第三章 城市管线设施工程规划管理
  第十二条  城市管线设施工程,是指给水、排水、热力、电力、燃气、电信等设施及其用地内配置的附属设施。
  第十三条  凡在城市规划区内新建、扩建、改建下列管线工程,应当向市规划部门申请:
  (一)雨水、污水、给水、热力等市政公用管道;
  (二)电力、电讯、交通指挥设施、广播、有线电视、路灯、电车等导管和电缆、架空线缆;
  (三)埋设管线的隧道、地沟等地下工程;
  (四)输油、输气等特殊管道。建设单位在取得市规划部门核发的《建设工程规划许可证》后,还应当到市公安交通、道路、公路管理和建设等部门办理相关手续。
  第十四条  在现状地下管线较多的地段新建和改建管线,平面和竖向与相邻管线间距需要进行技术处理的,应当征求有关部门的意见后,报市规划部门审批。
  第十五条  管线工程报批中,应当执行会签制度,经各专业部门和单位提出意见后,报市规划部门审批。
  第十六条  管线工程建设单位应当按《建设工程规划许可证》的要求和经核准的设计图纸组织建设,不得擅自改变。确需修改设计的,应当按照工程建设审批程序重新办理手续。
  第十七条  建设单位应当严格按照批准后的图纸进行施工,擅自改变管线位置和竖向高度的必须予以改正。特殊情况下暂时无法改正的,在城市建设需要时必须无条件迁移。
  第十八条  各种管线工程竣工后,建设单位应当向原批准机关提出竣工验收申请,由原批准机关进行竣工验收,未经验收或者验收不合格的,不准投入使用。
  第十九条  管线埋设竖向位置发生矛盾时,应当按照下列原则协调解决:
  (一)临时性管线让永久性管线;
  (二)分支管线让主干管线;
  (三)易弯曲管线让不易弯曲管线;
  (四)压力管线让重力自流管线;
  (五)小口径管线让大口径管线;
  (六)拟建管线让已建管线;
  (七)技术要求低的管线让技术要求高的管线。
  在旧城区街道上新建管线,应当按规划要求进行竖向设计。
  第二十条  有条件的地段,应当建设综合管线地沟或者隧道。城市中心区应当逐步取消架空管线。
  第二十一条  新建桥涵应当根据管线专项规划,预留管线通过的位置。
  第二十二条  在城市规划区范围内新建、改建、扩建道路时,需要新建、改建、扩建和加固地下管线的,各管线管理部门应当与城市道路、公路管理部门密切配合,做到道路与管线同步施工。
  第二十三条  主干道的地下管线工程建设,应当做到一次开挖道路施工后,五年内不再开挖道路。因特殊原因确需开挖道路施工的,应当经市人民政府批准。
  第二十四条  道路和地下管线管理部门,应当在上年年底前提出下年度拟建项目,报市规划部门综合平衡,统筹安排,其结果应当及时通知各有关呈报单位。
  第二十五条  在地面或者建筑物顶端设置微波通讯、移动通讯、无线寻呼、对讲机等天线铁塔,应当经有关部门同意后,报市规划部门批准。
  第二十六条  微波通讯设施的通道宽度和高度应当符合城市规划要求。经市规划部门批准的微波通道,在批准使用的年限内受到保护。
  
  第四章 城市交通和对外交通设施工程规划管理
  第二十七条  城市交通设施工程,是指城市道路和交通组织设施及其他配置的附属设施。城市对外交通设施工程,是指公路、铁路、航空、航运设施,及其用地内配置的附属设施。
  第二十八条  城市道路分为快速路、主干道、次干道、支路四类。道路红线由市规划部门在城市道路交通专项规划中具体划定。
  第二十九条  城市道路红线内,不得建设与基础设施工程和交通功能无关的建设项目。
  第三十条  在城市中心区和主干道行人频繁过街地段,应当依据实际情况,完善人行过街天桥或者地道的规划,并纳入道路新建、扩建计划一并实施。
  第三十一条  城市停、回车场及公交站点和出租车停靠站点应当按照规划设置。
  第三十二条  城市快速道路应当按照规划要求设置强制隔离设施。任何单位和个人不准利用隔离设施设置广告。
  第三十三条  在城市快速道路建设涵洞、桥梁,设计通行净高应当符合国家规范要求,有条件的应当设置直连交通指挥中心的监控设施。
  第三十四条  铁路正线和专用线两侧控制范围内,不得建设与铁路运营无关的地上建筑物和构筑物。
  第三十五条  铁路与城市道路平交道口处应当设置有人值守的道口设施。
  第三十六条  在机场净空控制区、码头岸线控制区范围内建设建筑物和构筑物,应当征得机场或者航运管理部门同意,并履行规划审批手续。
  第三十七条  城市对外交通道路零公里以外路段,应当根据城市规划建设的需要,划定道路两侧的控制地带,实行严格控制。具体范围由市规划部门征求公路部门意见后划定,并纳入对外交通专项规划。
  
  第五章  城市园林绿化和环境卫生设施工程规划管理
  第三十八条  城市园林绿化设施工程,是指城市公共园林、公共绿化、环境生态林及其用地内按工艺要求配置的附属设施。环境卫生设施工程,是指垃圾处理厂、压缩间、公厕及其相应设施。
  第三十九条  城市道路绿化应当以栽植行道树为主。行道树栽种位置应当避让地下管线。
  第四十条  管理部门不得批准占用绿地进行建设。任何单位和个人不得擅自占用城市公共绿地进行建设。建设公共绿地围护设施,应当采取通透方式。通透式围护设施上不得设置广告。特殊需要的,应当按照有关规定履行审批手续。
  第四十一条  在新区建设和旧区改造中,建设单位应当按规划配建公厕、垃圾压缩间。非成片开发拆除城市公厕,建设单位应当与环卫管理部门或者产权单位签定还建公厕协议。
  
  第六章 城市防灾设施工程规划管理
  第四十二条  城市防灾设施工程,是指防洪、防内涝、防火和人民防空等设施及其用地内配置的附属设施。
  第四十三条  城市防洪堤岸线的选址定位,应当符合城市总体规划要求,并履行规划审批手续。
  第四十四条  在江、河、沟控制区域内兴建跨河、临河、穿河、穿堤的桥梁、码头、道路、管线、渡口、园林绿化等工程,应当征得有关部门同意,并履行规划审批手续。
  第四十五条  单位和个人配建自用消防管线和消防水池应当在建筑红线内,不得占用城市公共基础设施工程建设用地。
  第四十六条  新建单建式人防出入口,除特殊情况外,应当采取敞开方式。临近建筑物的出入口,平时应当敞开。
  第四十七条  人防工程内按规划配建的疏散通道和出入口,应当设置明确的交通指示标志,保证畅通。

  第七章 罚  则
  第四十八条  违反本办法有下列情形之一的,由市规划部门责令其停止建设、限期部分拆除或者全部拆除,并处工程总造价7%的罚款:
  (一)未经批准擅自开挖城市道路敷设各类管线的;
  (二)擅自占用城市道路用地进行非基础设施工程项目建设的;
  (三)擅自占用城市公共园林绿地进行项目建设的;
  (四)擅自占压城市公共基础设施管线并影响其功能的;
  (五)擅自改变管线位置和竖向高度的。
  对不执行处罚决定而继续施工的,市规划部门可强制拆除继续施工部分。拆除所需费用,由建设单位承担。
  第四十九条  违反本办法有下列情形之一的,由市规划部门责令限期补办手续、补交税费、并处以工程总造价5%的罚款:
  (一)符合规划要求而未办理规划审批手续擅自开工建设的;
  (二)经市规划部门认定其建设项目的位置、走向,但尚未取得《建设工程规划许可证》或者未经开工验线而进行建设的;
  (三)擅自更改经批准建设规模的;
  (四)未经原批准机关进行竣工验收或者验收不合格擅自投入使用的。
  第五十条  违反本办法第四十一条规定,未按规划要求配建公厕、垃圾压缩间的,由市规划部门责令限期配建。限期内仍未配建的,处以配建工程100%的罚款,三年内不再受理新的建设项目。
  第五十一条  市规划部门或者其他有关管理部门工作人员,应当依法履行职责;不得玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊。违反前款规定的,由其所在单位或者上级机关给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。违法行使职权给建设单位和个人造成经济损失的,依照《中华人民共和国国家赔偿法》的规定予以赔偿。
  第五十二条  对违反本办法规定应当予以治安管理处罚的,由公安部门依据《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第五十三条  当事人对行政处罚决定不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
  第五十四条  罚款使用的票据和罚款的处理,按照国家和省有关规定执行。
  
  第八章 附  则
  第五十五条  本办法自2002年3月1日起施行。


大同市城市房地产交易管理条例

山西省大同市人大常委会


大同市城市房地产交易管理条例

(2008年4月25日大同市第十二届人民代表大会常务委员会第三十八次会议通过 2008年7月31日山西省第十一届人民代表大会常务委员会第四次会议批准)


第一章 总 则

  第一条 为加强城市房地产交易管理,规范城市房地产交易行为,保护交易当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《山西省城市房地产交易管理条例》等有关法律、法规,结合本市实际,制定本条例。
  第二条 在本市城市规划区国有土地范围内进行房地产交易和房地产中介服务,实施房地产交易管理,应当遵守本条例。
  本条例所称房地产交易,是指城市各类房屋及其附属设施连同相关土地权属依法转让、抵押、租赁的行为。
  第三条 房地产交易,应当遵循自愿、合法、公平和诚实信用的原则。
  第四条 房屋及其附属设施转让、抵押时,该房屋及其附属设施占用范围内的土地使用权一并转让、抵押;土地使用权转让、抵押时,该土地上的房屋及其附属设施一并转让、抵押。
  房地产交易应当在政府依法设立的房地产交易市场进行,不得违法进行私下交易。
  第五条 市、县人民政府房产行政主管部门和国土资源行政主管部门,按照各自职责负责本行政区域内城市房地产交易的管理工作。
  市、县房产交易、产权等相关管理机构负责房屋交易的日常管理工作;市、县国土资源交易管理机构负责土地交易的日常管理工作。
  市、县(区)人民政府其他有关部门协同做好城市房地产交易的管理工作。
  第六条 市、县(区)人民政府及其相关部门应当加强房地产价格调控,实施房地产交易公开管理,公示房地产交易程序、收费项目和标准,向社会提供公开、安全、便捷、高效的服务。

第二章 房地产转让

  第七条 房地产转让,是指房地产权利人通过买卖、交换等合法方式将其房地产转移给他人的行为。包括下列情形:
  (一)买卖、交换、赠与房地产的;
  (二)以房地产投资与他人成立企业法人,房地产权属发生变更的;
  (三)因企业被收购、兼并、合并或分立,房地产权属随之转移的;
  (四)一方提供土地使用权,另一方或多方提供资金,合资、合作开发经营房地产而使房地产权属发生变更的;
  (五)以房地产抵债的;
  (六)法律、法规规定的其他转让情形。
  第八条 有下列情形之一的房地产,不得转让:
  (一)不符合本条例第十五条规定的条件的;
  (二)依法查封或以其他形式限制房地产权利的;
  (三)依法收回土地使用权的;
  (四)共有房地产未经其他共有人书面同意的;
  (五)预售商品房未取得商品房预售许可证的;
  (六)权属不明或有争议的;
  (七)未依法登记领取权属证书的;
  (八)法律、法规规定禁止转让的其他情形。
  第九条 建筑设计为独立成套的住宅不得分割转让,配套使用的附属设施、设备及共用部位不得单独分割转让。
  第十条 房地产转让时,应当签订书面转让合同。合同应当载明下列内容:
  (一)双方当事人的姓名或者名称、住所;
  (二)房地产权属证书名称和编号;
  (三)房地产座落位置、面积、四至界限;
  (四)房屋平面布局、结构、建筑质量及配套设施等状况;
  (五)土地使用权取得的方式及年限;
  (六)房地产的用途或使用性质;
  (七)成交价格及支付方式;
  (八)房地产交付使用时间;
  (九)违约责任;
  (十)双方约定的其他事项。
  第十一条 实行房地产成交价格申报制度。
  房地产权利人转让房地产,应当如实申报成交价格,不得瞒报或者作不实的申报。
  第十二条 房地产转让应当办理转移登记。转移登记按照下列程序办理:
  (一)当事人签订书面转让合同;
  (二)办理房屋交易手续。自转让合同生效之日起30日内,当事人持房屋所有权证书、土地使用权证书和契税完税凭证、不动产发票、当事人身份证件、转让合同文本、产权登记审核图纸等有关材料,向房屋所在地房产交易管理机构提出办理交易手续的申请,房产交易管理机构在当日内作出是否受理的答复。决定予以受理的,自同意受理之日起15个工作日内办结交易手续;
  (三)办理房屋权属登记。当事人持房屋转让契约和前项规定的有关材料到房屋产权管理机构办理房屋所有权转移登记,房屋产权管理机构自受理之日起15个工作日内办结登记,核发房屋所有权证书;
  (四)办理土地使用权登记。当事人持变更后的房屋所有权证书、原土地使用权证书、当事人身份证件等材料到国土资源交易管理机构办理土地使用权登记。国土资源交易管理机构自受理之日起15个工作日内办结登记,核发土地使用权证书。
  第十三条 个人已购公有住房首次上市出售办理转移登记的,在补缴土地出让金或相当于土地出让金的价款,并缴纳相关税费后,按以出让方式取得土地使用权的商品住房办理产权登记。
  第十四条 经济适用住房是解决城市低收入家庭住房困难具有保障性质的政策性住房。
  个人已购经济适用住房拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易。购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。
  购买经济适用住房满5年,购房人上市转让经济适用住房的,应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款。具体交纳比例由市人民政府确定,政府可优先回购;购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后,取得完全产权。
  第十五条 以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:
  (一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;
  (二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋在建工程的,完成开发建设投资总额的25%以上;属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。
  转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。
  第十六条 以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金及相关税费。
  以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产报批时,有批准权的人民政府按照国务院规定,决定可以不办理土地使用权出让手续的,转让方应当按照国务院规定,将转让房地产所获收益中的土地收益及相关税费上缴财政或者作其他处理。
  第十七条 商品房预售应当符合下列条件:
  (一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;
  (二)持有建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和建筑节能设计认定书;
  (三)已落实市政公用和公共设施的配套计划;
  (四)完成建筑物主体工程三分之一以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;
  (五)已在商品房所在地房产行政主管部门办结商品房预售登记,取得商品房预售许可证。
  商品房预售应当在商品房所在地银行开设专用账户,预售款必须用于预售项目的工程建设。
  第十八条 预售商品房的,预售人应当自办结商品房预售许可证明之日起30日内,持土地使用权证书和商品房预售许可证,向国土资源交易管理机构申请商品房预售土地登记,领取商品房建设用地的宗地分割转移登记证明,并将宗地分割转移登记证明的用途告知商品房预购人。
  第十九条 商品房预售应当签订预售合同。商品房预售人应当在预售合同签订之日起30日内,将预售合同报商品房所在地房产交易管理机构和国土资源交易管理机构登记备案。
  房产行政主管部门应当实行商品房预售合同网上登记备案管理。
  商品房预购人可以到房屋产权管理机构办理预告登记。
  第二十条 商品房现售,除符合本条例第十七条第一款第(一)、(二)、(三)项规定外,还应当符合下列条件,并向商品房所在地房产行政主管部门备案:
  (一)已通过竣工验收;
  (二)前期物业服务已经落实;
  (三)供水、供电等配套设施能够使用,具备入住条件 ;
  (四)拆迁安置已经落实。
  第二十一条 商品房销售按建筑面积或者套内建筑面积计价。当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理办法。合同未约定的,按以下办法处理:
  (一)面积误差在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;
  (二)面积误差超出3%时,买受人有权退房。买受人退房的,房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将已付房价款退还买受人,同时支付相应利息。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足,超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归买受人;产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人,超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
  当事人对商品房实际交付的面积与合同约定的面积有异议的,可以委托具有相应测绘资质的机构进行测绘。
  第二十二条 房地产开发企业向买受人交付商品房时,应当提供商品房质量保证书和使用说明书,并应当自交付使用之日起30日内,协助买受人办理房屋权属登记和土地使用权登记。
  第二十三条 商品房销售广告和宣传资料应当真实、合法,不得进行虚假广告宣传。对商品房销售广告和宣传资料中明示的事项,买受人有权要求房地产开发企业在销售合同中载明。
  商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证批准文号。
  未取得商品房预售许可的建设项目,不得发布预售广告。
  第二十四条 商品房交付使用后,交付的商品房与设计图纸、合同约定、样板房及说明的情况不一致的,或经具有相应资质的工程质量检测机构鉴定,确属主体结构质量不合格的,买受人有权退房;给买受人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
  第二十五条 下列房地产可以委托拍卖机构拍卖:
  (一)依法没收或强制收购需拍卖的房地产;
  (二)人民法院裁定、判决需拍卖的房地产;
  (三)因抵押处分需拍卖的房地产;
  (四)因清偿债务需拍卖抵债的房地产;
  (五)法律、法规规定的其他情形。
  处分以划拨方式取得土地使用权的房地产的拍卖所得价款,应当首先缴纳土地使用权出让金或相当于土地使用权出让金的价款。
  第二十六条 实行新建商品房预售资金、存量房屋交易资金的监管制度,保障房地产交易当事人交易资金的安全。资金监管的具体办法由市人民政府规定。
  
第三章 房地产抵押

  第二十七条 房地产抵押,是指抵押人将其合法的房地产以不转移占有方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时,抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
  第二十八条 房地产抵押,应当签订书面抵押合同。抵押合同应当载明下列内容:
  (一)双方当事人姓名或者名称、住所;
  (二)主债权的种类、数额;
  (三)抵押房地产的数量、质量、面积、地址、权属等情况;
  (四)抵押房地产的价值;
  (五)抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任及意外损毁、灭失的责任;
  (六)债务人履行债务的期限;
  (七)抵押担保的范围;
  (八)违约责任与争议解决方式;
  (九)抵押合同订立的时间和地点;
  (十)双方约定的其他事项。
  第二十九条 抵押当事人应当自抵押合同签订之日起30日内,到房地产所在地房产行政主管部门和国土资源行政主管部门的登记机构办理抵押登记。
  对符合条件的,登记机构自受理之日起10个工作日内办结登记。
  第三十条 办理房地产抵押登记,应当提供下列材料:
  (一)当事人的身份证件或主体资格证明;
  (二)抵押登记申请书;
  (三)主合同和抵押合同;
  (四)房屋所有权证书和土地使用权证书,共有的房屋还应当提供其他共有人同意抵押的证明;
  (五)可以证明房地产抵押价值的评估报告书或其他资料;
  (六)登记机关认为必要的其他文件。
  第三十一条 下列房地产不得设定抵押:
  (一)属本条例第八条所列(一)至(六)项情形之一的;
  (二)用于教育、医疗卫生和其他社会公益事业的房地产;
  (三)列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物;
  (四)法律、法规规定不得抵押的其他房地产。
  第三十二条 抵押房地产的价值可由具备房地产价格评估资质的中介机构进行评估,也可由抵押当事人协商约定。
  第三十三条 抵押已出租的房屋,抵押人应当告知抵押权人,同时书面告知承租人。原房屋租赁合同继续有效。
  第三十四条 经抵押权人同意,抵押的房地产可以转让或者出租。
  抵押房地产转让或者出租所得价款,应当向抵押权人提前清偿所担保的债权。超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。
  第三十五条 以在建工程抵押的,其担保的债权不得超出该房地产项目完工部分的价值。核定已完工部分的价值,应当扣除已预售部分和已抵押部分的价值。
  已抵押的在建工程预售时,应当经抵押权人同意,并将抵押事实告知预购人。
  以在建工程抵押的贷款,必须用于该项工程建设。
  第三十六条 以预购的商品房抵押的,应当符合下列规定:
  (一)商品房开发项目符合转让条件并取得预售许可;
  (二)预售的商品房未在以在建工程设定抵押的范围。
  第三十七条 抵押合同发生变更或者抵押关系终止时,抵押当事人应当在变更或者终止之日起15日内,到原登记机构办理变更或者注销抵押登记。
  对符合条件的,原登记机构应当自受理之日起10个工作日内办结变更和注销登记。
  第三十八条 有下列情形之一的,抵押权人有权要求处分抵押的房地产:
  (一)债务履行期满,抵押权人未受清偿的,债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的;
  (二)抵押人死亡或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的,或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的;
  (三)抵押人被依法宣告解散或者破产的;
  (四)抵押人违反抵押合同约定,擅自处分抵押房地产的;
  (五)抵押合同约定的其他情况。
  第三十九条 同一房地产设定两个以上抵押权的,以抵押登记的先后顺序清偿;顺序相同的,按照债权比例清偿。
  第四十条 处分抵押的房地产时,可以将土地上新增的房屋与抵押的房地产一并处分,但对处分新增房屋所得,抵押权人无权优先受偿。
  第四十一条 处分以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物设定的房地产抵押时,应当在从处分所得的价款中缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金及相关税款后,抵押权人方可优先受偿;不缴纳的,不得处分所得价款。
  第四十二条 处分抵押房地产所得价款,按下列顺序分配:
  (一)以划拨方式取得土地使用权的房地产,缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的价款;
  (二)支付抵押房地产应缴纳的税费;
  (三)支付处分抵押房地产的费用;
  (四)偿还抵押权人债权本息及支付违约金;  
  (五)赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害;
  (六)剩余部分退还给抵押人。  
  处分抵押房地产所得价款不足以支付债务、违约金、赔偿金时,抵押权人有权向债务人追索不足部分。
  
第四章 房屋租赁
  
  第四十三条 房屋租赁,是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。
  第四十四条 房屋出租或转租,应当签订书面租赁合同,约定租赁价格、用途、期限、房屋修缮责任、变更和解除合同的条件、转租约定、违约责任等条款,明确双方当事人的权利和义务。
  签订房屋转租合同,应当符合原租赁合同的约定并征得原出租人的同意。
  第四十五条 下列情形的非住宅用房应当纳入房屋租赁管理:
  (一)以联营、承包等名义提供房屋给他人使用,取得固定收益或者分成收入而不承担经营风险的;
  (二)以柜台、摊位等方式将房屋分割提供给他人使用,由使用人支付约定租金的;
  (三)酒店(旅社、饭店、宾馆、招待所等)将其客房或者其他房屋提供给他人作为固定办公或者经营场所,并经工商登记为注册地址,由使用人支付约定租金的;
  (四)以其他方式变相出租、转租房屋的。
  第四十六条 有下列情形之一的房屋不得出租:
  (一)属本条例第八条所列(二)至(七)项情形之一的;
  (二)属于违法建筑的;
  (三)不符合安全标准的;
  (四)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;
  (五)法律、法规规定不得出租的其他情形。
  第四十七条 房屋租赁实行登记备案制度。
  签订、变更、终止租赁合同,当事人应当自签订书面租赁合同之日起30日内,持房屋租赁合同、房屋所有权证、当事人身份证,到房屋所在地房产交易管理机构办理备案登记,领取房屋租赁登记证明。
  公有住房和廉租住房的租赁按照国家和省有关规定执行。
  第四十八条 房屋所有权人以营利为目的,将在以划拨方式取得土地使用权的国有土地上的建成房屋出租的,应当将租金中所含土地收益上缴财政。
  第四十九条 租用房屋从事生产、经营活动的,工商部门应当在办理营业执照时查验房屋租赁登记证明;租用房屋用于居住的,房屋租赁登记证明可作为公安机关暂住人口管理的依据。
  
第五章 房地产中介服务
  
  第五十条 房地产中介服务是房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪活动的总称。
  第五十一条 设立房地产中介服务机构,应当领取营业执照,并应当具备规定数额的资金、固定的经营服务场所、规定数量的专业人员等条件。从事房地产价格评估的机构,还应当取得房地产估价机构资质证书。
  房地产估价、经纪执业人员,应当依照国家规定取得相应的从业资格证书,并办理注册。
  第五十二条 房地产中介服务机构应当在取得营业执照后30日内,到房产行政主管部门和国土资源行政主管部门备案。
  房产交易管理机构负责房产中介服务机构的日常监管工作。
  第五十三条 办理房地产中介业务,应当签订中介服务合同,约定中介服务项目的内容、交易结算资金交付的条件和方式、合同履行期限、收费金额、违约责任和纠纷解决方式等条款。
  第五十四条 房地产中介服务机构从事中介活动,应当根据委托查验有关资料,勘验现场。委托人提供的资料不符合规定的,中介服务机构应当拒绝委托。
  第五十五条 房地产中介服务机构及其执业人员不得有下列行为:
  (一)伪造、涂改、转让、租借中介服务资格证书、备案证明、注册执业证书、执业专用章;
  (二)索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物,或者利用工作之便牟取其他不正当利益;
  (三)在两个以上房地产中介服务机构注册执业;
  (四)允许他人以自己的名义从事房地产中介服务;
  (五)与一方当事人串通损害另一方当事人利益;
  (六)冒用客户的名义签订房地产交易合同或者委托代理合同;
  (七)向委托人隐瞒房地产成交价格,获取非法交易差价;
  (八)发布虚假房地产广告和信息,骗取中介服务费;
  (九)法律、法规规定禁止的其他行为。
  第五十六条 由于房地产中介服务机构的过错,致使房地产交易合同不能如期履行的,中介服务机构应当向委托人退还已收取的费用;给委托人造成损失的,应当依法承担赔偿责任。

第六章 法律责任
  
  第五十七条 违反本条例第十二条规定,未办理转移登记手续的,由市、县房产行政主管部门和国土资源行政主管部门责令其限期办理。
  第五十八条 违反本条例第十五条第一款规定转让土地使用权的,由市、县国土资源行政主管部门没收违法所得,可以并处违法所得5%以上50%以下的罚款。
  第五十九条 违反本条例第十六条规定转让房地产的,由市、县国土资源行政主管部门责令缴纳土地使用权出让金,没收违法所得,可以并处违法所得10%以上50%以下的罚款。
  第六十条 违反本条例第十七条第一款规定,未取得商品房预售许可证擅自预售商品房的,由市、县房产行政主管部门责令其停止违法行为,没收违法所得,可以并处已收取预付款1%以下的罚款。
  第六十一条 违反本条例第二十三条规定,发布商品房销售虚假广告的,由市、县(区)工商行政主管部门依法处罚。
  第六十二条 违反本条例第四十六条、第四十七条规定,不符合出租条件而出租的,由市、县房产行政主管部门责令其停止出租;符合出租条件但未办理租赁备案登记的,由市、县房产行政主管部门责令其限期办理。
  第六十三条 违反本条例规定,有下列情形之一的,由市、县(区)有关行政主管部门给予处罚:
  (一)房地产中介服务人员未取得房地产中介资格擅自从事房地产中介业务的,责令其停止房地产中介业务,没收违法所得,并处违法所得2倍以上5倍以下的罚款;
  (二)违反本条例第五十五条第(一)项规定的,责令其改正,可以并处1万元以下的罚款;
  (三)违反本条例第五十五条第(七)项规定的,责令其改正,没收违法所得,可以并处违法所得1倍以上2倍以下的罚款。
  第六十四条 房产行政主管部门、国土资源行政主管部门及其相关管理机构的工作人员在房地产交易管理中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  
第七章 附 则
  
  第六十五条 在城市规划区外国有土地范围内从事房地产交易活动,实施房地产交易管理,参照本条例执行。
  第六十六条 本条例自2008年9月1日起施行。