【案情】
1991年6月，王某因农转非欲出售其房屋，所在村社无人购买，王某自愿将其位于荣昌县武城乡小滩村二社的砖瓦房4间出售给拥有城镇户口的罗某，罗某交付3300元购房款，王某将房屋所有权证和土地使用权证交付罗某。双方签订的购房协议加盖了村公所、乡人民政府的公章，罗某也向荣昌县人民政府缴纳了契税198元，契税凭证上现业主的姓名已变更为罗女士丈夫的名字，但未到相关部门履行过户手续。此后，罗女士一家一直居住在该屋。2008年6月5日，该房屋所在的土地被政府征收，房屋面临拆迁，罗某无法获得拆迁补偿款，遂起诉要求确认合同有效。
【分歧】
本案审理中有两种观点：第一种观点认为本案房屋买卖合同无效，原因是农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。第二种意见认为本案房屋买卖合同有效。
【评析】
1.我国关于农村房屋买卖的法律规定1986年全国人大常委会通过的土地管理法第四十一条规定：“城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费。”1989年国家土地管理局《关于确定土地权属问题的若干意见》规定，“城镇及市郊农民集体土地上的房屋出售给本集体以外的农民集体或个人，其所售房屋占用的土地属于国家所有”。这些规定表明，城镇居民可购买农村房屋，只是在取得房屋所有权时，房屋所占的土地使用权转为国家所有，同时应该办理相应的审批手续。
但是，1999年5月6日《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发[1999]39号文件）第二条中明确规定，“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。2004年国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》规定，“改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。2004年国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定，“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”
2.本案合同效力的分析 根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第4条的规定，“合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。因此，1999年5月国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》及之后类似规定的文件，属于部门规章，不能作为确认农村房屋买卖合同无效的法律依据。
最高人民法院在《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第9条中更明确规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”因此，办理所有权过户登记手续只是房屋所有权发生转移的法定要件，而不是房屋买卖合同有效的要件。本案合同双方签订协议时都具有相应的民事行为能力，意思表示真实，协议内容为买卖私有房产，且不损害国家和社会公共利益，双方所签房屋买卖合同合法有效。
1999年修订后的土地管理法第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。因此有人认为城镇居民购买“宅基地房”的合同违反了该规定。笔者认为，土地管理法第六十三条的立法目的是加强土地用途管制，限制农用地转为建设用地。城镇居民购买“宅基地房”，由于宅基地本身也是建设用地，其使用权主体的变更并不会改变宅基地的性质，故第六十三条不能用来判断宅基地使用权的流转问题。同时，农村村民出售住房后，只是不能再次申请宅基地而已，购买房屋的城镇居民也可以行使房屋的居住使用权，只是不能取得所有权证。
物权法第一百六十二条第一款规定：“宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。”这一规定首次明确城镇居民不能在农村购置宅基地，但并未明确城镇居民不能在农村购买房屋，
另外，本案应当适用双方签订合同时的法律或政策。土地管理法和物权法的实施是发生在本案当事人买卖房屋之后，在1999年5月之前，我国法律没有明确规定城市居民不得购买农村房屋，根据法不溯及既往的原则，本案不能使用物权法的相关规定；根据法无禁止皆自由的原则，应当认定本案当事人的行为没有违反法律的禁止性规定，双方签订的买卖合同有效。
３.认定无效的社会效果弊大于利 首先，要坚持尊重历史、照顾现实原则。本案中房屋买卖发生在二十年前，如果认定合同无效，会使房屋出卖方在违规出卖房屋获得利益后，又因房屋增值、拆迁补偿等原因主张合同无效而再次获益，其直接后果是违反诚实信用卖房者获益，而恪守诚实信用买房者蒙受损失。且买房者最后虽获得了一定的赔偿却要面临腾房搬迁，在其居无住所的情况下，不利于社会稳定。其次，注重实现裁判的法律效果和社会效果有机统一。对城镇居民在购买农村房屋后进行了依法登记或履行了契税手续的；对出卖方已经转为城镇居民的；对那些买卖行为发生的时间较长，购买方已经在农村长时间居住，且房屋已经翻盖或者重建的，从保障当事人居住权和稳定社会关系的角度认定合同有效，这样更能为社会大众从情感上所接受，充满人文关怀的裁判也更能为社会所认可。
（作者单位：重庆市荣昌县人民法院）
关于加强廉政文化建设的意见
中央纪委 中央宣传部 监察部等
关于加强廉政文化建设的意见
为深入贯彻落实党的十七大和十七届四中全会精神，扎实推进以完善惩治和预防腐败体系为重点的反腐倡廉建设，在全社会营造以廉为荣、以贪为耻的良好风尚，促进领导干部廉洁从政，现就加强廉政文化建设提出如下意见。
一、加强廉政文化建设的重要意义、指导思想和基本原则
(一)充分认识加强廉政文化建设的重要性和紧迫性。廉政文化以崇尚廉洁、鄙弃贪腐为价值取向，融价值理念、行为规范和社会风尚为一体，反映人们对廉洁政治和廉洁社会的总体认识、基本理念和精神追求，是社会主义先进文化的重要组成部分。廉政文化建设，面向全党全社会，以党政机关和领导干部为重点，以培育廉洁价值理念为根本，以廉政制度和规范为支撑，以群众广泛参与的廉政文化创建活动和丰富多彩的廉政文化产品为载体，在反腐倡廉建设中处于基础性地位。
加强廉政文化建设，是贯彻落实科学发展观的必然要求，是建设社会主义核心价值体系的重要内容，是深入推进党风廉政建设和反腐败斗争的战略举措，对于坚定中国特色社会主义共同理想，加强党的执政能力建设和先进性建设，提高党员干部拒腐防变能力，增强全社会反腐倡廉意识，形成廉荣贪耻的思想道德基础和文化氛围，从源头上预防和减少腐败现象发生，具有重要意义。
近年来，党中央、国务院高度重视廉政文化建设，采取了一系列政策措施。各地区各部门紧密结合实际，开展了形式多样的廉政文化创建活动，廉政文化建设充满活力，影响力、渗透力不断增强。党的十七大和十七届四中全会对深入推进党风廉政建设和反腐败斗争提出了新的更高要求。与之相比，当前廉政文化建设相对滞后。一方面，反腐倡廉制度、措施有效运行所必需的文化基础和社会环境尚未完全形成，影响了反腐倡廉建设的整体效能。另一方面，腐朽落后文化的存在，腐蚀人们心灵、败坏社会风气，致使少数党员干部理想信念动摇、思想道德滑坡、价值观扭曲，甚至走上违纪违法的道路。因此，大力加强廉政文化建设，在全党全社会形成有利于反腐倡廉建设的思想观念和文化氛围，显得尤为重要和紧迫。
(二)加强廉政文化建设的指导思想。高举中国特色社会主义伟大旗帜，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，坚持社会主义核心价值体系，坚持社会主义先进文化前进方向，坚持标本兼治、综合治理、惩防并举、注重预防的反腐倡廉战略方针，把廉政文化建设融入社会主义精神文明建设和反腐倡廉建设的全过程，着力培育廉洁价值理念，广泛开展廉政文化创建活动，大力营造崇尚廉洁的社会风尚，为党风廉政建设和反腐败斗争的深入开展提供思想保障和文化支撑。
(三)加强廉政文化建设的基本原则。坚持服务大局、统筹协调。把廉政文化建设融入经济社会建设各个领域，贯穿于党的建设各个方面，与反腐倡廉各项工作紧密结合，整体推进；坚持以人为本、注重教育。尊重干部群众的主体地位，坚持用科学理论引导人、廉洁理念教育人、先进文化熏陶人，不断提高干部群众的思想道德修养和廉洁从政、廉洁从业意识；坚持突出重点、面向社会。以党政机关和领导干部为重点，面向全体社会成员，扩大覆盖面，增强影响力，形成有利于反腐倡廉建设的广泛群众基础和良好社会氛围；坚持继承创新、与时俱进。注重继承和发扬我们党清正廉洁的优良传统，挖掘和利用中国优秀传统文化，借鉴和吸收世界各国廉政建设有益成果，适应时代发展变化，不断推进廉政文化建设理论和实践创新；坚持重在建设、务求实效。深刻认识和把握新形势下廉政文化建设的特点和规律，以建设性的思路、举措和方法扎实推进，不断取得新的成效。
二、大力培育和弘扬廉洁价值理念
(一)树立领导干部秉公用权、廉洁从政的价值理念。扎实开展中国特色社会主义理论体系教育，组织广大党员干部深入学习实践科学发展观，牢固树立马克思主义世界观、人生观、价值观，打牢廉洁从政的思想政治基础。以树立正确的权力观、地位观、利益观为重点，深入开展理想信念、党风党纪、廉洁从政、艰苦奋斗教育，引导领导干部正确对待和依法行使权力。着力加强领导干部党性修养，树立和弘扬优良作风，始终保持共产党人的高尚品格、廉洁操守和政治本色。把从政道德建设放到更加突出的位置，教育引导领导干部时刻牢记立党为公、执政为民的执政理念，常修为政之德、常思贪欲之害、常怀律己之心，做到为民、务实、清廉。坚持把廉洁从政教育贯穿于领导干部培养、管理和使用的全过程，引导领导干部讲党性、重品行、作表率，自觉遵守廉洁自律的有关规定。把培育廉洁价值理念与廉洁从政实践结合起来，引导领导干部做到学与用、知与行相统一。加强廉洁从政行为规范教育，大力宣传秉公用权、廉洁从政的先进典型，努力形成有利于落实廉洁从政行为规范的社会氛围。
(二)培育公民廉荣贪耻、诚实守信的道德观念。以开展社会主义核心价值体系教育为重点，深入贯彻落实《公民道德建设实施纲要》，把培育廉洁价值理念与社会公德、职业道德、家庭美德、个人品德教育有机结合起来，普及道德知识和道德规范，引导人们加强道德修养，自觉遵守公民基本道德准则。深入开展社会主义荣辱观教育，提高公民道德素质，使廉洁、诚信、勤俭、守法等道德观念成为广大群众普遍接受的行为准则，推动形成知荣辱、讲正气、促和谐的良好社会风气。加强国家公职人员职业道德和职业纪律教育，把廉洁知识和诚信要求纳入各类职业资格考试内容。广泛开展行业廉洁教育，加强以公正、诚信、自律、守法为主要内容的行业廉洁文化建设。把廉洁要求寓于市民公约、乡规民约和行业规范之中，转化为人们的自觉行动。加强新经济组织、新社会组织从业人员职业道德教育和行为规范教育，提高自律意识和自我约束能力。研究建立廉荣贪耻的道德评价机制和奖惩机制，褒扬和鼓励廉洁从业行为，抵制和克服违规从业行为。
(三)增强全社会大力支持、有序参与反腐倡廉的责任意识。广泛开展反腐倡廉形势任务、工作成效宣传，加强反腐倡廉舆论引导，进一步增强干部群众对反腐败的信心。通过多种形式，推动廉政理论和廉洁规范通俗化、大众化，使反对腐败、崇尚廉洁的价值理念被人们认同和接受。深入宣传腐败对党和国家事业以及社会的危害，积极鼓励公民检举腐败行为，提高公民监督意识，在全社会倡导和弘扬不容忍腐败和抵制腐败的良好风气。引导人民群众以理性合法的方式表达利益诉求，有序参与反腐倡廉建设。主动做好反腐倡廉网络信息收集研判和处置工作，及时回应群众关切，营造反腐倡廉的良好氛围。
三、广泛开展廉政文化创建活动
(一)推动廉政文化深入社会领域。把廉政文化创建活动同群众性精神文明创建活动结合起来，突出先进思想和廉政文化内涵，强化道德教化功能，使廉政文化进机关、社区、学校、农村、企业、家庭，引导广大干部群众在参与中自觉增强廉洁意识。
1.结合创建学习型、服务型机关，将廉政文化融入机关文化建设，使机关干部在文化熏陶中增强廉洁自律意识。积极推行廉政承诺制度。大力宣传、表彰勤廉兼优的先进典型，开展示范教育、警示教育和岗位廉政教育，教育干部廉洁从政。
2.结合和谐社区建设示范单位创建活动，将廉政文化建设的相关要求纳入示范单位指标体系之中，积极推进廉政文化进社区。适应社区居民的文化需要，广泛开展以廉政为主题的群众性文化艺术活动。有效整合和利用社区文化资源，充分发挥社区文化活动场所、文化设施的作用，大力营造崇尚廉洁的良好社区人文环境。
3.结合未成年人思想道德建设和大学生思想政治教育，把青少年廉洁教育作为实施素质教育的重要内容，纳入国民教育体系。充分发挥课堂教学的主渠道作用，在中小学思想品德类课程和高校思想政治课程标准中明确廉洁教育内容，扎实推进廉洁教育进教材、进课堂、进学生头脑。针对青少年特点，定期开展各类青少年廉洁教育实践活动，深入推进校园廉政文化建设。大力加强师德建设，充分发挥教师在开展廉洁教育中的示范和引导作用。把青少年廉洁教育工作的指导、检查、考核纳入教育行政部门的督导、评估范畴。
4.结合社会主义新农村建设，通过送文化下乡活动和农村党员干部现代远程教育、文化信息资源共享等文化惠民工程，使廉政文化进入农村日常生活，建设文明乡风。发挥农家书屋、农村文化大院、文化中心户等公益性文化实体的作用，利用民间艺术、地方戏曲等形式，开展富有农村特色的廉政文化创建活动。广泛宣传村务公开、民主管理等政策措施，引导农民增强民主监督意识。
5.结合企业生产经营管理，把企业廉政文化建设纳入企业发展战略，融入企业党建工作和文化建设之中。开展依法经营、廉洁从业教育，国有资产保值增值责任意识教育和勤俭办企业教育。建设反贪拒腐、诚信守法的企业文化，引导企业领导人员廉洁从业，教育企业管理人员自觉抵制商业贿赂。
6.结合创建文明家庭，积极开展家庭助廉教育，倡导清廉家风。大力弘扬以廉立身、以廉治家、以廉教子的优秀文化传统，把廉洁教育融入家庭日常生活，为增强党员干部及其家庭成员抵御腐败的能力创造良好的家庭环境。
结合创建文明行业活动，加强窗口行业廉洁教育，树立廉洁新风，把打造廉洁行业纳入创建文明行业活动之中，推动廉政文化建设向社会全面覆盖。大力推动廉政文化建设创新工程。坚持因地制宜，突出品位，体现特色，打造健康向上、富有声势的廉政文化创建活动品牌。
(二)加强各类基层廉政文化阵地建设。注重挖掘各类历史文化名胜、旅游景点中蕴含的廉政资源，使之成为弘扬廉政文化的重要场所。加强廉政教育基地的建设、管理和使用，有步骤地命名一批廉政教育示范基地。及时总结和推广各地区各部门开展廉政文化阵地建设的有效经验，建设一批廉政文化创建活动示范点。重视廉政文化景观建设，设置与城乡环境相协调、与自然生态相融合的廉政文化设施。将廉政文化活动场所建设纳入公共文化设施网络布局，充分发挥图书馆、博物馆、展览馆、纪念馆、群艺馆、文化馆、文化站、社区文化中心等公共文化设施的作用，丰富群众精神文化生活。
四、积极推动廉政文化产品的创作和传播
(一)推动廉政文化产品的创作生产。适应时代的发展变化，与健全公共文化服务体系有机结合，大力提高廉政文化产品和服务的供给能力。坚持弘扬时代主旋律，把廉政题材纳入文学艺术创作，舞台艺术生产，电影和电视剧制作，报刊、图书、音像电子与网络出版计划。重点规划、扶持一批体现廉政主题的创作项目，着力打造一批思想性、艺术性和观赏性相统一的，深受群众喜爱的优秀廉政文化作品，把廉政文化产品纳入各类评奖范围。与文化古籍整理和全国文化信息资源共享工程相配套，整理、挖掘古今中外的廉政文化资源，建设廉政文化作品共享库。编写廉政文化通俗读本，不断丰富优秀廉政文化出版物品种。结合推动全民阅读活动，向公众推荐优秀廉政文化读物。运用现代科学技术增强廉政文化的吸引力、感染力。完善激励机制，引导文化企事业单位开发和推广弘扬廉洁价值理念的文化产品。
(二)加大廉政文化传播力度。大力宣传、积极传播廉政文化，营造崇尚廉洁、抵制腐败的良好舆论环境。积极组织优秀廉政文化作品的宣传和展演、展示工作。切实发挥大众传媒在传播廉政文化中的作用。中央和地方各级党报、党刊、电台、电视台要加大反腐倡廉建设宣传报道力度，办好廉政专版、专栏，在重要版面和重要时段经常安排刊播廉政公益广告。中央和地方重点新闻网站、政府门户网站开设廉政频道、网页，准确发布权威信息，及时回应社会关注、关切的反腐倡廉热点问题，推动健康向上的反腐倡廉网络文化建设。注重发挥移动多媒体广播电视、网络广播电视、手机广播电视等新兴媒介的优势，打造技术先进、传输快捷、覆盖广泛的廉政文化传播平台。注重研究传播艺术，采用受众易于接受的方式，不断提高廉政文化传播能力。
(三)加强廉政文化理论研究。把廉政文化理论研究纳入马克思主义理论研究和建设工程及国家社会科学基金项目，加强对廉政文化建设前瞻性、战略性问题的系统研究。党政机关、党校、行政学院、干部学院、社科研究机构、高等学校要密切合作，优势互补，资源共享，共同推动廉政文化建设理论创新，为廉政文化建设提供理论支持。
五、加强对廉政文化建设的领导
(一)高度重视，加强组织领导。各级党委和政府对加强廉政文化建设负有重要领导责任。要把廉政文化建设纳入经济社会发展的总体规划，融入党的宣传思想工作和社会主义精神文明建设的总体部署，寓于惩治和预防腐败体系建设的各个环节，切实加强组织领导。科学制定廉政文化建设发展规划，及时了解廉政文化建设工作情况，认真研究解决重大问题，建立健全廉政文化建设联席会议制度等领导协调机制，统筹推进廉政文化建设。
(二)明确责任，形成整体合力。各级纪检监察机关要充分发挥组织协调作用，加强对廉政文化建设的指导和督促检查。各级宣传、文化、广播影视、新闻出版以及发展改革、教育、工业和信息化、民政、财政、人力资源社会保障、农业、国有资产监督管理、旅游等部门，工会、共青团、妇联、文联、作协等群团组织，在加强廉政文化建设中担负着重要责任，要结合业务工作，发挥各自优势，密切配合，形成推进廉政文化建设的合力。将廉政文化建设纳入党风廉政建设责任制和公共文化服务体系绩效考核范围，作为评价地区发展水平、发展质量和领导干部工作实绩以及创建文明城市、文明行业、文明单位的重要内容，确保廉政文化建设目标的实现。
(三)加大投入，健全保障机制。建立政府投入为主、社会各方支持的廉政文化建设经费保障机制。把廉政文化建设经费列入各级地方财政预算及党员教育经费支出，并随着财政收入的增长逐步加大支持力度。切实保障实施廉政文化建设精品工程、开展重大廉政文化活动所必需的资金。大力扶持和奖励为廉政文化建设作出突出贡献的单位和个人。
加强廉政文化建设是全党全社会的共同责任，是一项长期的战略任务。各地区各部门要根据本意见精神，结合实际，制定贯彻落实的具体措施，真正把加强廉政文化建设的各项工作落到实处。
